アパマンショップの不正請求

　アパマンショップ(以下、Aあるいはアパマンとも記す)はフランチャイズで多数の店舗を出店している。その特定店舗(1店だけなのかどうかは不明、後述も参照)がとんでもない不正を働いている。以下は、友人Ｂ氏からの情報に基づく。私はこれらの情報をすべて文書で確認している。該当物件は東京世田谷区の田園都市線の駅から徒歩7分程度のマンションＸ(貸主もＸと呼ぶ)で、仲介不動産業者はアパマンショップＹ店である。あえてアパマンの名前を記すのは、誠実な仲介業者が存在していることを考慮するためと、A本部は傘下のＹ店を監督・指導する立場にあるからである。
　Ｂ氏は15年以上賃貸した物件Ｘを昨年11月に退去した。その際、敷金からの控除として幾つかの不正な項目の請求を受けた。それらには①畳表替え費用、②エアコン内部洗浄費用、③クリーニング費用が含まれている。Ｙ店からのメールでの請求日は12月20日である(おそらくこの請求にはＸ氏も加担している)。それに対して、Ｂ氏は直ちに、すなわち同日に①と②は正常な使用であり、かつ借主に瑕疵はないから、これらを請求費用から除外すべきであり、この請求は公序良俗に反するとメールで送信した。ここで重要な事実は、Ｂ氏の返信に対してＹ店、あるいはＸ氏は何の反応もしなかったということである。これが何を語っているかは推察でき、後述する。
　そして1月になって、Ｂ氏は行政書士などからの助言で国土交通省『敷金返還のガイドライン(正式名称は同省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」再改定版、平成23年3月)』を読んで次のような記述を知る。すなわち物件の原状回復費用の内で、「経年変化や通常摩耗は貸主負担」と「次の賃借人募集のためのクリーニングなども貸主負担」ということ。このことをアパマンＹ店へ訴えたのが1月11日である。Ｙ店は1月14日の訂正請求書でやっと上記の3項目を削除した。このように当然なすべき請求額訂正に約1か月を要している。
　Ｘ氏は長らくマンション賃貸経営に携わっており、Ｙ店もアパマン傘下の業者であるから、このガイドラインや賃貸における一般常識・公序良俗を知らなかったはずがない。この両者はＢ氏がこれらに無知だから、「ふんだくってやろう」と悪巧みをしたと推察される。この不正請求はＢ氏だけではなく、おそらくかなりの転居者たちにも行ったはずである。それで得た不正な金額は両者で分け合ったのであろう。水戸黄門劇場では、越後屋Ｘから悪代官Ｙへ「お代官様、これはほんの…」、悪代官は「越後屋、おぬしもワルやのう」となる。(ここと次の段落は席亭の推察も含む。)
　さらにＢ氏は物件の天井からの水漏れによる被害や玄関鍵の瑕疵に伴う空き巣被害により多大の損害を被った。これらに対して、Ｘ氏はＢ氏に対して謝罪も損害賠償もしていない。これらに詳細については、マンション退去通知時、つまり10月21日にＹ店に書面で知らせている。これについてはＹ店、あるいはＸ氏はずっと無視していた。少しＸ氏について記述しておく。保有マンションには保険が掛けられていたはずである(賃借人でも、不注意な水漏れで階下への被害弁償のために保険に入っている)。だから水漏れ事故でＸ氏は保険金を手にしたはずである。その中には、借主への損害も含まれていたはずである。その金銭はどこへ、ネコババか。
　そこでＢ氏は1月20日アパマン本部に、アパマン経営理念と以下のことはどう結び付くのかと問い合わせた。④傘下の業者がガイドラインに反するような前記の不正を平然と行っていること、⑤不動産仲介業者は貸主と借主の利益の平衡を図るのが本分であること、など(ここは要約的な表現である)。その日の夕方になりＹ店・Ｘ氏からＢ氏に上記の3項目を除いた敷金の残額を23日に返還する旨のメールを送信し、その残額部分は返還された。ただし、損害賠償については、相変わらず無視していた。ただ、23日のメールで損害賠償額の計算根拠をＢ氏に示せとある。この根拠をＢ氏は直ちに送信した(この根拠と、10月にアパマンＹ店へ文書で提出した損害の内容なども、Ｙ店からアパマン本部へ転送されているはずである)。前記のように10月に損害のことを文書で連絡しており、およそ3か月間Ｙ店はこの件に触れていないのである。Ｘ氏はその物件に居住しており、これらの被害もＢ氏から連絡を受け、その詳細を知っているのである。2月6日現時点で、Ｙ店・Ｘ氏の損害無視は続いている。なお、アパマン本部からもＢ氏へは何等の連絡もない。
　これらの途中経過からみると、アパマン本部の傘下の業者への監督・指導に対して疑問を感じる。以下は席亭の意見である。
　まず、国土交通省のガイドラインに対する取り組みである。このガイドラインの中で示されている公序良俗に反するような悪行・不正を傘下の業者が平然と行っていることに対して本部はどういう対応をしたのかである。Ｙ店はＢ氏だけに悪行を行ったとは考えられない。それ以外の人にも行っていたかどうかをＹ店に調査したのであろうか。さらに傘下業者の集まりなどを通じて、その悪行がアパマンショップ全体に蔓延している可能性はないのだろうか。これらについて、何らかの形でＢ氏へ知らせるべきではないのか。不都合な真実が見つかり、Ｂ氏へ通知できないのであろうか。
　もう1つは仲介業者の本分、つまり貸主と借主の両者の利益の平衡を図るということを傘下業者は知らないのではないだろうか。この点を本部はどう考えているのだろうか。Ｙ店のように、仲介業者は貸主だけの利益を守ることがアパマンショップの方針なのであろうか。それならＢ氏に「アパマンショップは借主の利益は無視しています」と通知すれば済む。